Снижение кадастровой стоимости

Нормативная база, термины и определения

Кадастровая стоимость -это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость является основой для расчета налогов на недвижимое имущество и арендных ставок для аренды государственного недвижимого имущества

Чем регулируется размер кадастровой стоимости?

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 225-ФЗ (далее — ФЗ N 225) были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 24.12 Закона об оценочной деятельности исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации обязаны проводить государственную кадастровую оценку (далее — ГКО) не чаще чем один раз в три года (для городов федерального значения не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Снижение кадастровой стоимости

Снижение кадастровой стоимости даёт значительный экономический эффект владельцу недвижимости за счёт снижения налогооблагаемой базы.

Обжаловать кадастровую себестоимость имеют право:

• собственники объектов недвижимости;
• арендаторы;
• лица, у которых есть право на приватизацию земли.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности заинтересованное лицо может оспорить результаты ГКО в суде и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия).

Текущая редакция с изменениями от августа 2014 г, в отличие от предыдущей, лишает юридические лица вариативности в выборе инстанции, и процедура оспаривания проходит с участием комиссии, а, в случае отклонения или не рассмотрения в установленный Законом об оценочной деятельности срок, результаты оспариваются в суде.

Исключением являются физические лица, которые, оспаривая результаты ГКО, не обязаны обращаться в комиссию и имеют возможность обратиться в суд.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут являться:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Порядок создания и работы комиссии регламентируется Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии заинтересованные лица обращаются с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее — заявление).

К заявлению прилагаются:

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
• отчет об определении рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
• иные документы.

В результате рассмотрения заявления комиссия может принять решение либо об отклонении заявления, либо о пересмотре кадастровой стоимости, что служит основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости данных о новой стоимости земельного участка.

В случае установления рыночной стоимости объекта единовременно с кадастровой стоимостью, комиссия вправе определить рыночную стоимость, либо отклонить заявление.

Как уже отмечалось выше, оспаривание результатов в суде проходит в случае отклонения комиссией заявления или не рассмотрения в установленный срок.

Решение комиссии не является предметом рассмотрения в суде. Как показывает практика, для урегулирования разногласий проводится судебная оценочная экспертиза, результаты которой являются определяющими в процессе вынесения решения судом.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда и применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо:

Получить сведения о действительной кадастровой стоимости заказав выписку из ЕГРН, воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта», направить нам документы в отношении спорного объекта недвижимости.

Мы готовим предложение где указываем: стоимость, сроки, Вашу экономию.

Заключаем договор на определение стоимости оспариваемого объекта недвижимости.

Выполняем Отчёт об оценке и передаём его Заказчику. При необходимости, выполняем экспертизу Отчёта на соответствие законодательству и подтверждение полученного значения рыночной стоимости.

При необходимости, обеспечиваем защиту и сопровождение полученных результатов и выводов отчёта об оценке в суде и комиссии.

Мы не гарантируем Заказчику значительного (до 70-90%%) снижения кадастровой стоимости, как это часто выглядит в рекламных предложениях некоторых юридических, консалтинговых и оценочных компаний. Практика показывает, что значительное снижение кадастровой стоимости (свыше 30%) приводит к отрицательному результату при его оспаривании и отказе комиссии или суда в данном споре. Для получения объективного результата, наши специалисты выполняют предварительный анализ рынка и расчёт рыночной стоимости и согласовывают его с Заказчиком. Только после этого, Заказчик принимает решение о целесообразности данной работы с учётом всех факторов и возможных рисков.